Помещение в доме может стать государственным: как работает механизм Смольного

Импровизированное заседание «Адвокатского клуба» посвящено работе Межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях. Вопросы, которые возникают на практике, обсуждают адвокат Владимир Малашин, начальник управления разграничения и учёта имущества КИО Анна Медникова и начальник отдела правового сопровождения приватизации КИО Елена Турутина. Ведёт программу шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов.

Максим Морозов: Анна, насколько я понимаю, комиссия появилась в 2017 году. В неё входят как представители органов государственной власти, так и общественники. Какие основные задачи решает комиссия?

Анна Медникова: Действительно, комиссия была создана при нашем комитете в 2017 году. В неё включены не только представители комитета и других органов власти — жилищного комитета, жилищной инспекции, администраций районов, представители районных жилищных агентств — но и представители общественности. Мы рассматриваем вопрос об уточнении статуса объектов в части возможности отнесения к общему имуществу многоквартирных домов и нежилых зданий.

В 2010 году вышло разъяснение пленума Высшего Арбитражного Суда, в котором были сформулированы требования к разрешению вопросов об уточнении статуса. Было указано, что статус объекта определяется путём экспертизы назначения этого объекта на дату первой приватизации в многоквартирном доме.

О том, как конкретно оно использовалось в доме для решения вопросов для эксплуатации зданий. Главными являются документы органа технической инвентаризации. Именно эти документы рассматриваются и принимаются судом.

Максим Морозов: Владимир, какие вопросы возникают у собственников жилых и нежилых помещений?

Владимир Малашин: Мне кажется, что работа комиссии не совсем соответствует статье 8 Конституции РФ. У нас все формы собственности, как частная, так и государственная имеют равные права. Почему-то в работе комиссии не присутствуют представители собственников.

Если решается вопрос по конкретному многоквартирному дому, то должен присутствовать не представитель какой-то общественной организации, а человек, который знает данный дом. Также у него должно быть право голоса.

Ещё в 2015 году на сайте прокуратуры Санкт-Петербурга было опубликовано письмо, в котором они пишут о нарушениях при выявлении общего имущества. Неправильно, когда результатом работы комиссии становится тихая регистрация права собственности.

Максим Морозов: Анна, как вы считаете: чтобы сделать процедуру более прозрачной и понятной, было бы правильно включать в работу комиссии представителей совета дома или ТСЖ?

Анна Медникова: Заседания комиссии проходят два раза в месяц. На каждом из них мы рассматриваем не менее 50 объектов. Это очень много. Изменение состава комиссии приведёт к существенным временным задержкам и при подготовке документов, и при проведении самой комиссии.

Если к нам обращается председатель ТСЖ, то есть человек, уполномоченный на представление интересов всех собственников многоквартирного дома, и просит пригласить его на заседание комиссии, мы это обязательно делаем и рассматриваем вопрос с учётом его доводов.

В данном случае мы рассматриваем объекты, которые в силу закона относятся к государственной собственности Санкт-Петербурга. И то, что право города не было своевременно оформлено, не влечёт за собой того, что объекты поступили в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома. Поэтому нашу комиссию можно рассматривать именно как добровольный отказ субъекта от некоторых объектов.

Владимир Малашин: В силу закона — не совсем правильно. Представьте себе, что мы говорим о знаменитом постановлении Верховного Совета №3020 о разграничении собственности. Скорее всего, вы имеете в виду именно его, когда говорите об основополагающем документе. Но это не совсем нормально, когда по прошествии более 30 лет Росреестр, никого не спрашивая, регистрирует право собственности. Сначала надо доказать, что это ранее возникшее право.

К сожалению, бывают ситуации, в которых жильцы вообще не знают о том, что делается в их доме. Их обслуживает управляющая компания, жилкомсервис. И собственники не имеют понятия, что подвал находится в собственности Санкт-Петербурга.

Максим Морозов: Не имеют понятия, или, возможно, не хотят знать.

Владимир Малашин: Скорее, не хотят. И это их вина.

Я считаю, что в законодательство должно быть внесено изменение, чтобы в каждом доме в обязательном порядке был совет дома.

Максим Морозов: Получается, что тезис Владимира сводится к тому, что нужно скорректировать нормативную базу, на основании которой работает и международная комиссия, и комитет.

Анна Медникова: Возможно, стоит внести изменения в работу нашей комиссии. Мы ждём предложений и готовы их рассматривать.

Владимир Малашин: Прекрасно. Давайте внесём важное изменение: в заседании по его вопросу в обязательном порядке должен участвовать представитель многоквартирного дома. В этом случае не будет ошибок и споров. А вы в свою очередь не будете ходить в суды, потому что суд — это крайняя мера.

Елена Турутина: Деятельность комиссии — это открытый вопрос. Комитет готов рассматривать предложения по улучшению работы.

Максим Морозов: Поделитесь, пожалуйста, статистикой за последние отчётные периоды.

Анна Медникова:

На комиссии мы рассматриваем не менее полутора тысяч помещений в год. К общему имуществу относится порядка 80% объектов. Если смотреть весь период с 2009 года, когда комитет приступил к уточнению статуса объектов, обладающих признаками общего имущества, то было рассмотрено более 18 000. Из них 12 500 объектов отнесены к общему имуществу многоквартирных домов и нежилых зданий.

Максим Морозов: О чём говорит такая статистика?

Владимир Малашин: Комитет имущественных отношений плодотворно занимается своей работой. Вопрос в другом: моя задача — защитить собственников и сделать данную информацию более открытой. Также чтобы она была более открытой для собственника, который проживает не там, где есть ТСЖ. К ТСЖ нет вопросов, они всё знают и борются, они — представители собственников. Но когда управляет жилкомсервис, собственники об этом ничего не знают. Здесь я хотел бы снова обратить внимание на законодательный пробел: не может быть такого, чтобы государственная УК управляла домом, а собственники не представляли, что в нём делается. Должен быть совет дома.

Максим Морозов: С другой стороны, люди настолько заняты, что их взаимодействие с системой ЖКХ заканчивается платёжкой, которую они оплачивают раз в месяц.

Владимир Малашин: К сожалению, я тоже встречал таких людей. Конечно, принудить их сложно. Но ведь проводятся собрания, на которых они так или иначе голосуют за смету. Неужели нельзя одним из вопросов поставить избрание совета дома? Это же просто.

Максим Морозов: Елена, насколько жители Петербурга вовлечены в управление своими домами и в работу межведомственной комиссии?

Елена Турутина: На мой взгляд, граждане очень активно участвуют в процессе. Например, на межведомственную комиссию всегда приглашаются представители общественности: им дают слово, представляют документы, объясняют, их выслушивают. Часто граждане обращаются в прокуратуру, где мы тоже даём объяснения. Я не знаю общей статистики, но по тем вопросам, которые я видела, прокуратура соглашалась с нашей позицией.

Более того, поскольку мы учредители ряда акционерных обществ, в некоторых случаях мы выходили на защиту интересов граждан, когда они жаловались на жилкомсервисы при избрании и назначении руководителей.

Граждане активно участвуют: они жалуются в прокуратуру и на горячую линию, где им своевременно даются ответы.

Владимир Малашин: Очень приятно, что органы государственной власти пришли на передачу, и у нас состоялся диалог. Это прекрасно. Надеюсь, таких передач будет больше, и наши проблемы будут решаться в досудебном порядке.